9月3日，梁椿先生在首届天府双创生态升级发展峰会”上，以《产业园区升级发展之路》为主题，首次分享了在传统科技企业孵化器转型升级中的体会和案例。

一、孵化器与产业园区相辅相成

整个中国的科技创新进入到了一个新的发展阶段，孵化器事业已经走过了32年，进入了下半场。我们一直在探索中国孵化器产业化的道路，在孵化器发展的32年中，经历了从政府行政主导到事业单位主持，再到事业单位企业化运作。并通过吸引社会资本的参与，乃至到近期以我们双创为代表的全国创新型孵化器发展，一路走来，经历了很多的阶段和历程。

在这个过程当中，我们行走、研究、包括分析探索孵化器行业的变化与趋势，发现园区经济才是真正代表中国特色的一个产业经济形式。

中国进入科技创新后已经发展到了一个新的阶段，随着孵化器事业走过的32年，开始进入下半场。

在这发展的32年中，不仅有政府行政再到事业单位的支持，最后发展为双创为代表的全国创新孵化器进行发展。
在这个过程中，园区经济才是中国特色的一个产业经济形式。

大家谈到园区可能理解其跟孵化器的起步和发展是以各自的方式分别进行的，但这两者其实一直有者密切的关系，很多园区内都设置了孵化器，甚至一个园区内有多个不同行业方向的孵化器。

然而真正将孵化功能扩展到园区整体治理的思路目前还不清晰，孵化器作为一种功能服务只是园区的一个必要补充而已。

随着近两年双创的发展，我们发现突然这两者的关系拉近了，这也许是二者深度融合的一个历史契机。

二、产业载体对园区建设的不同

在园区经济里面，特别是现在各类园区，如国家级、省级、地市级的高新区，包括所谓的产业载体层出不穷。 

从资源的角度来看，土地基本上集中在我们各个地区的园区管委会和政府主管部门，包括投融资渠道。

从开发建设角度来看，体现在各地的平台公司，城投公司，包括园区的开发投资人、运营商，以及相关的实体企业。

而在运营端，或者叫运营服务端，更多的是集中在一种企业级的公共服务层面，包括孵化器、双创中心、创新中心等一系列机构对企业和创业者的服务。

园区在开发建设的过程中，涉及的要素是非常复杂，非常多的，而且领域也是在不断的细分，这就要求我们能够理解这些要素之间的关系，并通过积极的协调与整合，以驱动产业园区的整体发展，所以这对整个园区的经营管理方面要求非常高。

三、政府管控下园区多元化发展

政府对园区的管控意志非常强烈，社会资源的参与治理亟待提高。

随着近几年国家对整个科技创新、产业发展的支持力度不断扩大，中央政府的各部委陆续出台了一系列关于支持和促进科技园区、产业园区发展的相关政策。 同时地方政府也出台了相应的管理办法，我们看到了更多的国有资本，或者是国有平台，以及民营企业，包括一些实体企业，包括资本市场的产业资本也在积极的进入这样的领域，这是中国产业园区的现状。 园区参与的主体也呈现出多元化的发展方向，园区这个市场，实际上在经济层面也是多层次的产权市场。所以说园区经济和园区市场，不仅仅是政府，或者说某一类载体空间运营商目前关注的领域，而已经是全社会、全领域、全资本所关注的焦点。

 不论是国家级的，省级的，地市级的，还是国家级新区，现在的创业载体也好，孵化载体也好，都已经纳入到园区经济和园区经营的视野，来作为一个整体生态来看待。 

一方面是政府管控，一方面是全社会的参与，这二者之间的协调配合最重要的还是要完成产业项目落地，而不是以产业之名，控制土地资源，获取其他利益。 

目前园区行业的开发建设和投融资，在很多地方都提出了各种各样的产业概念，但大多是所谓标签化的描述，而实际落地的则不多，这在园区开发建设中是一个普遍现象。 

在我们开展的市场调研中，大家都在谈比较炫酷的产业定位，比如说大健康、云计算、数字经济、大数据、文化创意等等。然而更多的还是对资源标签化的提法，通过科技创新或模式创新以促进实体项目落地，才是园区得以生存和发展最重要的工作。 

四、产业园区的阶梯式发展

产业园区是通过其三个阶梯功能来促进产业发展的，它们依次是孵化功能、优化功能和进化功能。

首先，我们看到无论是技术的升级，还是产业的升级，对园区来说都将经历孵化功能和优化功能的阶段。

这个时候的园区功能更多是配合技术升级带动产业升级来展开，而不是简单的通过提供产业空间来实现。

最后园区的进化功能是目前来看比较困难的事情，一些产能过剩或经营不善的园区面临旧改，而旧改往往只能朝商业方向改。

所谓工改工的项目也大多成为了城市楼宇或配套商业，这还是在享受城市扩张的红利，真正的将旧动能转化为新动能的园区少之又少。这是园区特别是制造类园区发展到一定阶段的瓶颈，但也可能是一个契机。 

产业园区发展的过程中，也经历了一些思想上的变化。我们认为可以用一个金字塔结构来描述，从最基础的提供物业建筑产品的地产价值观，到意识到为入住企业提供增值服务的运营价值观，然后到主动整合供应链资源的资源价值观。

最后是实现产业要素聚集的产业价值观，每一个价值观都是从上往下兼容的。

目前我们所提倡的是产业价值观，主要是产业要素聚集，实现新旧动能转化的价值变现，这需要有极大的经济视野与宏观把握，同时有详细的实施路径和可以调动的资源组织。 

从供应链的资源价值观来说，要对行业供应链进行改造，实现资源优化的价值变现，其难点是深入行业研究，找到行业痛点并能够有开创性的解决方案。 

目前国内的产业园区，更多的是从运营价值观的角度来开展，即提供入驻企业基础性服务和增值服务，很难从更高的维度上予以展开。 还有部分园区，特别是房地产转型企业所建设开发的园区，还是以地产价值观在从事经营，以提供符合企业需求的物业建筑产品为重点，然而在住宅房地产都需要通过高周转才能勉强生存的情况下，这种思维难有出路。

五、从实际案例来看孵化器

从科技企业孵化到产业孵化到底有什么不同？

经过一年多的时间，我们做了一个事业性的产业孵化，总结了五个方面的原则，包括产业选择、技术协同、规模定制、政企合作与资本聚合。

以下是就大同碳谷项目-煤矸石综合利用产业园案例在这五个原则方面的分享：在实施这五个原则之前，其实我们还有一个最重要的工作，那就是对区域优势的把握。 

目前中国产业园区的发展，包括孵化器的发展都有几个问题：

一个是南北差异非常大，南方的孵化器产业园区遇到了一些问题，北方的孵化器产业园区也遇到了一些问题。

一个是集中在对整个服务的细节，产品的研发，包括当地生态的接入。

第二个是目前整个产业园区市场，包括孵化器的建设运营，大家都还在一二线城市和核心城市圈，反而三四线城市成为了产业园区市场和孵化器市场比较有争议的区域，大家都说三四线城市不好做园区，孵化器更不好做。

 我们这次选择了山西大同这样的一个三、四线城市进行产业孵化的实践，就是在突破这个区域瓶颈，看到一二线城市所缺乏的资源和产业禀赋。 

1、产业选择
我们在产业选择的过程当中，目前遇到了资产的问题，轻资产和重资产的关系，或者到底以什么样的轻资产去做，当前的轻资产和重资产在未来的园区市场和孵化器市场都很难展开。 这个煤矸石实际上当地这么多年，基本上是通过填埋、转运的方式处理，对当地的水污染、环境污染等方面产生了巨大的安全隐患。 

这个地方具备大量的资源产业，但是也面临着新一轮的结构调整。 最近美国在拍美国工厂这样的一部纪录片，大家都知道，怎么样进行新旧动能转化，让传统的产业地区能够更好的发展。 山西大同这个地方我们进去以后，首先看的是他的产业方向，我们并没有单纯的去找到一个楼宇马上做孵化器，或者是招商，或者是单纯到一个开发区批一些土地，马上去建设。 通过我们一年多的调研，特别是对当地的原料，工厂，原来的一些产业链、供应链的研究，我们找到了58年建成的大同水泥厂，很多年前就破产了。 但是他的优势是什么，有1000多亩的土地，同时有很好的当年保留下来的厂房和基础设施，我们找到了新旧动能转化的产业方向和物理空间。

2、技术协同
在技术方面，做孵化器的同仁都是来自于各个科技部门，我们谈的是技术协同，要对这个地区的产业、资源进行攻关。

我们体会最大的，技术不是最重要的，最重要的是你如何通过技术能够驱动当地的新兴市场的发展，这个过程中我们要建立相关的企业标准、区域标准，也是通过行业标准的方法，最终实现技术的协同和驱动。

3、规模定制
我们在创造新的市场需求同时也在满足已有的市场需求。

 大同在掀起一场能源革命，大家都知道，各个地方都在谈清洁能源，大同这个地方也在谈。 我们没有一味的迎合政府，反而在传统的市场，在当地所谓的固体废弃物里面找到价值，也就是通过技术协同的方式，有效利用现有固废，形成新型建材的一个新的循环生产方式。这不但能够极大的降低成本，提高产品品质，同时还可以通过相应的标准而获得大量的市场订单。

4、政企合作
我们不但与当地的国企积极配合参与到公共基础设施建设，同时利用国企改制平台公司，对一些产能过剩的项目进行托管。 我们会做一个产业示范基地和相应的系列产品，通过循环经济的方法，把上下游的资源打通，跟煤矸石产业处理相关的产业进行聚合、赋能，得到政府及政府平台公司的支持和认可，从而能够共赢互利。

5、资本聚合
资本聚合的传统意义就是投融资，怎么样服务到我们的园区，我们的企业。 我们这里的资本聚合，其实是另外一种理解，在这个园区这样设计和运营的过程中，我们一直对资本，或者对这些投资方的引入是非常关注的。在这个过程当中，我们跟一些平台积极的探索如何打通孵化器的这种一园一母基金的模式，通过母基金再设立产业基金和创投基金等，更多的是通过这样的基金操盘模式，解决我们引进企业、引进项目和技术的问题。我们这里更多的是侧重于成果转化，从产品研发测试到规模化市场的量产化，如何通过基金来完成。

 作为产业孵化模式来说，目前其实还在前期发展探索阶段，中国这30多年的发展，孵化器行业进入到了下半场。后孵化器时代已经到来，如何从科技孵化向产业孵化的转变，通过实践，通过在做园区、孵化的过程中逐渐迭代，找到一些新的路子，是我们这一代孵化器人的历史使命。

六、产业孵化的变革之路

从孵化目标来说：产业孵化以产业细分、行业细分为重点，而不是过去的以扶持企业为目标。

从孵化功能来说：产业孵化更多的不再是基础性服务，而是如何导入创新资源，和优化创新的治理结构。

从孵化市场来说：产业孵化不仅仅是要做中小微企业，或者说区域性企业，更多的是传统市场的升级，区域性的产业或行业更新。 

从孵化关系来说：孵化者与被孵化者不再是单纯的服务或甲方乙方关系了，大家是合作共赢的关系，有共同的目标和责任。 

从孵化对象来说：产业孵化更多的是围绕项目，围绕某一个新的产业链或供应链再造来进行孵化。

从孵化能力来说：产业孵化将更多地关注细分领域的专业能力和跨界能力。 

从孵化工具来说：产业孵化将通过行业数据和算法来做研判和分析，这比以前的人工可行性研究要更科学和富有效率。

从孵化政策来说：产业孵化更看重的是当地的营商环境，产业环境，还有相关的基础设施。 

从孵化空间来说：产业孵化需要更多的多元空间，不仅仅是共享办公或者是众创空间，要符合产业链结构的空间供给，这就需要经营者对产业细节有更深入的了解。

（注：本文为梁椿先生在首届天府双创生态升级发展峰会”上的《产业园区升级发展之路》主题分享，首发公众号选址sitesele，文中观点不代表韵网立场。）