🔼图为优客工场在各地的共享办公场地

在新的社会环境、经济环境，技术环境下，在人们的生活办公场景不断切换的状态下，我们来谈谈一张办公桌，或者一个办公的环境，会引发多少的连锁经济价值，以及它的社群价值。

智能产业、美好生活和创新者，这三个热词跟联合办公有非常密切的关系。我们在探索如何把一张桌子，从一个办公的节点变成一个信息化的节点。

做联合办公的根本目的是希望人们把工作变成美好生活的组成部分，而我们的用户绝大多数都是创新者。大家一直说联合办公就是租桌子，是拿房子变成了桌子再给租赁给别人，实际上真的是租桌子这么简单吗？我想肯定不是。有人问，你认为联合办公会不会供过于求了？我说其实求的人还在路上。

桌子究竟会带来什么

在过去的2018年，我们做了一个对共享办公行业的分析报告，包括很多方面，我一一来说。

办公场景的新变化

我把我们自己定义为工作方式变革的执行者、变革者、前进者。

优客工场的团队成员主要来自四个领域——房地产、金融、互联网、连锁店。这四拨人构成了一个新的团队，加上一个智能化办公的科技研究者。

几年来，我们在全球很多城市走访了3000多个低效空间，其中包括低效的写字楼、厂房，文物建筑和倒闭的超市。我们改造了270余处的房子，尝试对各种空间提效，以及适应各种不同的用户。在3年半的时间里，我们做了一个非常有意思的尝试，有成功也有失败，给我们带来了好多的惊喜。我们发现了很多原来没有发现的价值。

我们把人的一天分成了闭眼睛的时间和睁眼睛的时间，之所以没有分为工作时间和生活时间是因为这两者的分界越来越模糊。共享办公行业基本上控制了一个人一半以上的思考时间，同时他在空间里享受着各种社交的快乐。我们远远不只是做办公服务的，更多是做企业服务、工作+生活配套服务的。

随着不同办公场景的相互切换，使得空间场景从一种配置到另外一种配置的切换方式越来越变得简易、便捷，在一个空间里面我们看到各种社会形态、工作形态的变化。城市的弹性空间已经被视为广泛的、可以在很大程度上互换的产品集合。优客工场聚集了19万的线上用户，8万多的线下用户，14000多家企业用户之后，正式推出优客工场的权益交易和会员的权益交换，将蜕变成从此体量巨大的交换场所。

当然还有更多经济因素的刺激，在全球经济变化的过程之中，国际会计师准则已经发生了变化，从2019年1月1日开始，IFRS 16规定，所有企业的房产租赁，以及房产的长期租赁将会被纳入到资产负债表的表内反应，企业大量长租办公室，将令资产负债表产生恶化反应。所以越来越多的中大型企业，已经把部分职能部门陆续搬进联合办公。

我们还有一个更加灵活的模式：在过去一年多销售了大量移动会员包，有很多没有入驻优客工场的500强跨国企业把他们外地的办事处、办公室，以及他们大量移动办公的工程师办公场景变换进了联合办公，他们到西安、青岛、成都、重庆出差就可以便捷地找到临近的联合办公，在里面可以用他们的会议室、办公桌，办完事直接离开，不再拥有一个办公室，但却拥有了更多的灵活性。

四个维度看行业

• 从2012年到2017年，伴随着双创的推进，伴随着大量新兴经济主体的产生，联合办公完成了一个快速的前置增长的过程，经历了高速低容的导入期之后，从2018年开始了共享办公，到2020年即将进入到高速高容量的变化过程，因为这里面客户在变化，除了原来理解的大量中小企业、创业者在逐渐变化成为独角兽企业、中大型公司，包括国际公司、国外公司等等，现在优客工场的客户构成，从原来的百分之十几的中型公司，现在变成了将近28%大型、中大型公司，我们估计在一两年之内可能会接近40%的中大型用户和60%左右的中小型用户，这就变成一个更加丰富的主体。

• 再来看看这个行业的销售规模，2018年将近300亿，预计到2022年，会达到将近4000亿，这是一个非常可观的变化，代表着办公文化的改变。另一方面是工位数的增长，与北美、欧洲相比，中国联合办公是后起之秀，但优势在于人口和新兴的企业多，尤其这几年创业的互联网公司越来越多。在这个背景下，联合办公提供的工位数数量，每三年增加一个数量级，行业快速的增长，从2018年、2019年300万左右的工位数，我们将会很快跃升到千万级的，或者超过千万级的工位数。

• 从创造的商办面积来看，2012年到2017年的复合增长率在120%左右。2018年之后我们跟专业预测机构做了分析，它仍然会处在60%左右的复合增长率的高位，从面积的数量，也会从现在的几百万平方米，跃升到上亿平方米这样的数量，这是一个非常庞大的市场规模。

• 值得注意的一点是增值服务的收入。在初创阶段，我们更重视租金，讲的是房租差，或者说利用效率差产生的空间收入的增长，但是最近几年，随着入驻企业的增长和入驻的资源，以及汇聚资源的增长，主流联合办公的服务商已经开始越来越注意到企业服务的增值收入上，增值收入其实里面包括了很多东西，包括了传媒的收入，包括了广告的收入，包括了撮合交易的收入，以及各种各样的生活方式变现的收入，例如体育、文艺等等，所以增值服务的收入已经开始变成联合办公服务商在集中探索的主流话题，但是这里面还存在争议，比如在2B的收入上进行突破，还是2C的服务商进行突破，还是在2B往2C方向上突破，每一家都不一样，像优客工场，连锁店特别多，布局城市特别多，客户很多元，可能跟单城市，或者少几个城市，包括做小型精品店的都会走不一样的路线，但是有一点是共同的，除了空间和效率的增值收入外，来自于客户的服务收入变得越来越重要，对行业的结构收入变化看的很清楚。

随着共享办公市场不断地发展，共享办公服务商从单纯的工位出租逐利，逐渐变成了运营服务的增值，这也是在一个新行业的产生过程中非常有意思的趋势，这个行业原本不存在，但是今天培养和培训了一批新的从业服务人员，这批社群的服务者以及平台的服务商，这个智力因素远远超越做酒店、饭馆这一类的服务商。

我们看了看联合办公和共享办公服务平台上人们的学历，他们的专业背景确实是知识密集型的服务行业，而不仅仅是体力密集型、或者劳动密集型的服务行业，大量具有社群、商业、智力思维的人在其中工作。

优客工场现在有210多个连锁店，员工仅有五六百人，员工数量和连锁店数量的关系表明这不是劳动密集型的产业，它是知识密集型以及技术密集型的行业。

我们也注意到了行业渗透，这个行业最早其实来自于德国，从柏林产生，后来快速发展到北美，近4年开始进入到亚太，中国北京、上海、深圳、杭州，南京、成都、西安等城市都成为亚洲的共享办公非常火热的城市，同时东京、新加坡、中国香港、中国台北，包括印尼的雅加达、马来西亚的吉隆坡、泰国曼谷等都开始成为联合办公火热的地方。在东京的购物中心、写字楼、大型的综合体，里面几乎没有一个没有共享办公的，人们对于这样的工作模式、社交模式，以及交友模式，以及交互模式，变得越来越喜欢并适应。

我们也看见一些现象，四大行统计的数据显示，在上海，2018年上半年，共享办公空间已经成为了传统办公楼的第一大租户，传统办公楼的第一租户已经不是企业，而变成了共享办公的运营商，这是很有意思的现象。

未来随着互联网+、大数据、人工智能新兴产业和高技术带来的经济发展驱动力，这个是共享办公未来发展非常重要的潜力。为什么这些东西会成为共享办公的驱动力？一方面本身是共享办公给企业提供服务非常重要的科技抓手，另一方面由于这一类的新兴经济体的企业主基本上都会选择弹性的办公室，而不再会选择传统的办公楼。另一方面，共享办公提供的节约和便利远远不仅仅是找几个桌子这么简单。

优客工场有19万线上注册会员，225个社区，分布在新加坡、美国、印尼、中国等等。现在有12000家的企业用户，将近70万平方米的管理面积，我们很快会突破100万平方米的管理面积，每个月至少增加1万平方米的空间管理面积，现在我们进入37个城市。在过去3年多的时间里我们参与主办、承接的社群活动达到27600余场，这里面包括音乐社群、体育社群、艺术社群、科技社群、文化社群等，我们这个平台上还雇佣了1.5%的残障人士，有3200多位青少年中学生在优客工场完成了假期的科技实践和社会实践工作。

这里绝不局限为一个办公的地方，更多像是一个社群，以及知识交互的场所。根本的原因其实在不断地响应工作方式持续的变革。

我们必须要意识到，我们正处在人类历史上城市人口最多的阶段，到2050年，世界70%左右的人口居住在城市，大部分人是千禧一代，2030年全球将有70%的人口属于城市，这些人主要出生在2000后。

为什么谈这个数据？在不到30年的时间里，城市的各种空间，以及功能的用户将会发生翻天覆地的变化，这些人真正是数据的原住民，他们对于世界的认知、工作方式的认知、生产力、生产方式、交互的认知，绝对不是传统经济下的认知，他们对弹性的使用将会变得越来越欢迎、越来越需要，边界的模糊以及跨界的产生将会在未来30年里风起云涌。

这是我们在联合办公经营过程中非常注意的几个数字：2020年全球51%的员工将是迁徙一代，只有3年不到的时间；

2050年地球上70%的人将会在城市，这里绝大多数人出生在2000后；

在2025年左右超过60%的GDP将是在由600个高价值城市产生，总价值将会产生64万亿的价值，这600个城市将是推动世界发展的主要发动机。

中国目前拥有第二大创投市场，以及5500个众创空间、4000余个科技孵化器，这里面相当一部分未来会转变成共享办公的平台。

这里面特别值得注意的，就是1.81万每天新增的企业主和单个的企业数量，根据2018年两会李总理公布的数字，2017年每天1.67万个新增企业，到今年的8月份就已经达到了每天1.81万个。最后随着人工智能越来越快速地进入生活，三分之一的人将会在新的工作场景下选择工作，而不再是原来的传统工作场景。这些东西是特别值得我们关注的。

改革开放40年来，北京、上海、深圳为核心的三个重要的经济引领地区，在逐渐演变成为包括了武汉、成都、西安、青岛等等这些新的经济核心城市，所以中国的城市群落将会变得更加丰富多彩和更加的立体。

未来谁是城市的主人？我想未来城市的主人正在发生着非常快的变化，新兴的企业家、艺术家、社会公益组织，城市将不会在乎的人的身份，而是谁在为这个城市提供更多的可能性和想象空间，这些人将会变为未来城市的主人，这是城市非常重要的变化。

未来城市是一个交互的地方、交换的地方，交换的更多的是物质、信息和思想，城市空间的演变将会成为很多围绕着交换而产生的空间，所以共享办公仅仅是一个以办公为主题的空间的种类，围绕着更多的交换、交互和信息流的交易将会产生更多空间的种类，城市的不动产将会被更多的空间种类所取代，这个是毋庸置疑的。

第一，市场会提供越来越多的创意十足的激发灵感的产品。

今年你们看见的联合办公，不论是优客工场、wework、氪空间仅仅都是一个初级的探索，办公的产品和办公平台会变的更加好玩儿、更加多元；

第二，市场会涌现出更多的办公空间的专业服务机构，以及专业服务品牌。

就像我们说600多年前诞生了酒店业，到现在演变为全球2300多个各种各样的酒店品牌，从共享办公和办公服务商来说，我相信未来会产生若干个全球的也好，能代表市场的也好，这种非常有服务品质与服务标准的专业运营商跟品牌，最终我想真正优秀的共享办公服务品牌应该是最智能化的，智能产业将会全面介入办公空间的管理，包括人脸识别、信息交互、楼宇间的信息交换，包括每张桌子都会变成信息交互港。

我今天跟大家卖个关子，我们正在改造我们的桌子，桌子将会变成一个新的信息发布的一个点，以及信息导入的点。所谓行走的ID，每个人和一张桌子都会是一个行走的ID，将会是我们想象中的未来的共享办公。

在过去3年多的时间里，我们投资、孵化、裂变的企业包括活动行、知呱呱、大观建筑、火箭办公等等，我们为什么会投资了将近40家跟我们有关联的公司？

实际上是为了不断在共享办公的平台上加载各种各样的企业服务，这里面包括知识产权、活动发布、新闻整合、媒体以及建筑设计等等，我们设置于包括大观建筑开始在研究3D扫描的建筑物的数据获取，所以人+空间的研究在不断地表明人和空间这两者之间会产生更多新的种类的产品和变化。弹性空间正在迅速崛起，CBRE2、仲量行这些老的楼宇管理者都在谈弹性空间对于楼宇管理和楼宇使用的重要变化。

再谈社群经济，每一个共享办公社群进入到一个城市的地区以后，它会引发这个地区周边的、商业的、社区的、城市的各种各样的连锁经济反应，当然这里面有大量的智能化手段的应用，包括现在APP马上会装上雷达设备，我们会迅速找到最近的会议室、餐馆，以及最近的办公桌，这会让你入驻到每一个空间之后找到周边的服务，这些东西的连接将会产生新的城市化学反应。我们给入驻企业做过一次价值计算，今天优客工场这一类的联合办公都会产生明显的经济节省，这里面包括直接经济节省、间接经济节省等等，这些数据的测算各家都差不太多。

对于企业的生存，对于企业在社群里的成长，联合办公有重要的辅助作用，在三年多的时间里，我们为入驻企业提供了130多万个就业岗位，2500多个各种各样的科技发明专利。科技部164家新增独角兽，有25%入驻优客工场。这是一个交易场和欢乐场。

我想这里面除了找到创意、弹性、节省成本之外，更多的是留住员工。我们走访了大量的联合办公的用户，他们HR告诉我在这里招聘变得容易很多，员工变得快乐，辞职率会降低等等。

中国芯片的四小龙中的两只都在优客工场里面，他们同时为我们的企业提供了大量人工智能的服务。大量创始人为女性的、具有女性领导力的企业入驻。

我们给周围的其他商家带来了很多价值，包括餐馆、音乐社、咖啡厅。中国的企业是很不喜欢社交的，我们70%的会员告诉我们，在入驻联合办公之前，他们不会跟不相关行业的人发生关系，但入驻联合办公之后他们迅速组成社群，形成很多新的社会关系。

最后给大家看一个数字，我们现在有11万个工位，按照刚才我们说的，11万个工位大概每天控制着100万个工作时，这些是靶向的停留式人群，当我们不断地扩大管理范围，比如输出管理、楼宇管理，当有20万个、30万个工位的时候就会控制200万、300万的工作。如果按照工作时计算商业价值的话，优客工场会成为怎样的公司？

如果桌子长腿，可以搬进酒店大堂、咖啡厅，而桌子背后的系统是连接在一起的时候，一张桌子就叫做优客工场，而不再是一间屋子。所以我们看见的价值是会员的潜在连接，以及信息的高速发布，而不再是那间房子。