汇龙森的孵化器之路
汇龙森做孵化器有偶然性，也有必然性。
汇龙森最早是从收购一家药厂的烂尾楼开始起步的，当时只有16000平米，很小，公司将它改造成为很多小的单元进行招商引资，一些企业陆续入驻，形成了早期的汇龙森孵化器。
企业孵化器最早出现在上世纪五十年代，美国人约瑟夫·曼库索收购了一座建筑，收购后把它分成不同的单位招揽租客，这就是有名的“贝特维亚工业中心”。最开始只有四家企业进驻，这个工业中心就这么一步步做了起来。
汇龙森也经历了这个过程，由于一座烂尾楼去找一家特别合适的大企业进驻非常困难，汇龙森就选取了几十家中小企业分别入驻，随后发现这种业态很好：一是有一定的租金收入，具有收益性；二是这些中小企业很有潜力，有一定的成长性。于是慢慢的，汇龙森就不自觉的走上了经营孵化器的道路。
而且我们也恰逢政策契机，国家当时推行“火炬计划”，主要是抓四件事：科技园区、科技孵化器、科技项目和科技人才，孵化器受到了重视。我们的孵化器顺势而为，逐步发展起来，不知不觉中便进入了科技服务业这一领域，科技孵化器是一种很好的业态，帮助中小企业发展的同时，也使自己发展起来，对企业、对自身、对国家都有利！
随着公司的发展，场地已经不能满足实际需要，于是2003年，汇龙森又拿地新建了一个48000平米的园区。这个园区于05年竣工，从功能上看，汇龙森科技园已经开始尝试专业型孵化器的经营了，当时专业方向主要侧重于生物医药和电子信息领域。后来又建设了第三个产业园区，体量进一步扩充，服务功能也更加完善。经过十多年的发展，汇龙森公司现在有将100万平米的园区，入住企业700多家，这些集中在IT、生物制药、新材料、节能环保等领域，尤其关注那些有核心技术，有市场潜力的高新技术企业，还有一些现在虽然还不大，但具备成功要素的初创企业我们也关注，尤其那些有好的领路人的企业。
作为国家级科技企业孵化器，除了各级政府推出的优惠政策，我们自己也推出一些优惠政策帮助企业创业，比如房租减免、服务折扣等。
在十多年的发展过程中，我们园区孵化出很多优秀的企业，这些企业也确实为当地经济创造了很高的产值税收，远远超过全国平均指标。孵化器孵育中小企业所带来的集群效应一点不比大企业差，反而是区域经济业态的一种有力补充，因此受到各级政府的重视。
汇龙森孵化器模式
汇龙森的准入机制分两级。
首先要符合开发区要求的企业准入门槛，能耗高、污染型的企业我们不欢迎；
其次，我们要做一些判断，最好是科技创新企业，有持续发展能力的企业，但这有时候也会看走眼，慢慢再新陈代谢吧，那些混日子、骗政策的企业最终还是呆不下去的。好的企业我们会给房租优惠，金字塔尖的企业我们会投资。
一句话概括汇龙森，它属于专业型孵化器+投资型孵化器。
我们从物业型孵化器起步，逐步做出专业特色，形成产业聚集，现在我们加大了对在孵企业的投资，包括天使直投和发起设立投资基金，我们将更多地融入区域经济，往要素聚集方向努力。
三大核心能力
首先是硬件设施的建设。
汇龙森公司的科技园建设速度是业内有名的，政府当然希望你快点开工建设，快点招商，快点形成产值税收，不希望你拿地放着不建设，汇龙森科技园还保持着10万平米园区当年开工当年竣工的纪录，多年来的建设经验也使我们了解到不同产业客户对房屋空间、层高、承重、上下水等的具体要求，因此做出来的“器”也比较受欢迎。
其次是孵化服务体系建设。
企业入驻要管生也管养，企业入驻本身就和我们建立了一种天然的联系。企业领导人敢创业本身就说明他有独到的技术和能力，这是令人钦佩的，但创业也是一件很难的事情，硅谷每年成立两万家企业，也会倒一万家企业，企业创业是不容易的，如果我们能为他们做点事，在他们的核心业务上提供一些公共支撑，在一些非核心业务上给他们分忧，他们的创业烦恼就会减少，成功几率就会提升，因此孵化服务是十分有意义的。
第三是科技投资，以股权的形式帮助企业成长并自我发展。
我们建立了一个投融资平台。汇龙森每年拿出自有资金额度一千万元投资给园区内的企业，我们还与赛伯乐（中国）投资公司发起设立了一家首期资金一亿元的中孵高科基金，委托赛伯乐的专业团队管理，通过专业的判断去投资园区有潜力的企业，此外我们还与中发展、海科金等投资机构建立了战略合作关系，都是希望在资本层面帮助企业成长。
两“ + ”模式助推企业成长
科技园企业入驻的房租物业收入是基本的保障，服务本身也会收一些费，只是要比市场价格低很多，客户能接受。投资部分收入是未来的“金矿”。
做孵化器，我的理念是不做“两缺模式”。
就是说：政府给你一块儿地，你在做物业的时候有了一笔收入，就一定要帮助政府、帮助企业做点事，不能不厚道，不能“缺德”；
第二，你做服务投入很大，但你也会在服务过程中发现很多企业是很有潜力的、很有投资价值的，如果你只埋头做服务，放弃投资机会，你就是“缺心眼”，开玩笑就叫：“两缺模式”。我们是要扎扎实实做好新两+模式，即：专业园区承载+产业资源拉动+金融资本推动。
盈利问题
一个园区基本上两年半左右的时间可以实现盈利，大一点的园区周期长一点。但长期的盈利我们看好科技服务和科技投资这块。科技服务如果从园区服务起步放大规模，各业务本身就是非常具有盈利性的；科技投资也是，我们的天使投资未来的获利空间会远远大于物业这一块，我们有信心。
孵化器做的是一个平台，把各种社会资源通过这个平台比较便利的提供给企业，要企业相信你确实能帮助它。我们引入的“合力众包综合商务服务”就有这种考虑。
企业通过“合力众包”平台提交服务需求，服务提供商通过“合力众包”平台寻找服务客户，我们通过“合力众包”平台对服务流程和服务质量进行管理，企业客户满意以后再付钱，孵化器提供一个保障。开发区有三千多家中小企业，潜在的服务需求很大，涉及到人、财、物、产、供、销各个方面，如果能推出一些标准化的服务产品，会更有市场生命力的。
“十二五”的主题就是科学发展，主线就是转变经济增长方式，科技、人才都是关键要素。政府引导推动是肯定的，但政府需要管的事太多，管不过来，抓“点”可以，最多管到“线”，肯定需要一些有理想、有志向的社会力量参与进来，在政府的引导下把政府需要覆盖的“面”覆盖到。因此越来越多的民营孵化器加入是好事，政府应该“乐观其成”，关键是要加强规范化管理，不要让民营孵化器行业走偏了，成为“作秀”和“花瓶”。
孵化器是一个很好的业态，土地节约，企业成长性也很好。萌芽中的企业可能会死掉，但一旦成长起来，裂变速度就很快。
完整的产业业态中，要有“幼儿园”、“小学”、“中学”和“大学”，政府重点抓“大学”，还应该有一些“中学”、“小学”和“幼儿园”做基础。各个省份中，在金字塔尖的大企业是少数，还不如把金字塔的基数做大，真正多建一点“幼儿园”、“小学”、“中学”，那样，将来“大学”肯定能招到学生，绝不应偏废，应做到抓大不放小。
政府虽然政策上总强调扶持中小企业，但措施受制于条条框框，落实的力度还是不够。
以色列全国都像一个孵化器，机制体制可为中国所鉴。中国已经成为孵化器大国，但还不是强国，这一点科技部领导有专门的论述。孵化器行业总的态势是好的，但也存在泥沙俱下的情况，相信随着发展，这些问题会得到解决。有园区要建孵化器来汇龙森参观，我就会问他，是不是真想做孵化器，还是作作秀，如果是真想做，那就需要一步步来，把软能力建好，脚踏实地发展，否则干不好。
中国孵化器前景
中国孵化器行业的前途没有问题，中国的科技产业发展起来是早晚的事，孵化器行业的作用也会越来越重要。但是我们也有紧迫感，应该承认我们与欧美国家相比，在科技服务体系建设上还有差距，需要尽快赶上，我们都有责任。除了鼓励越来越多的社会力量参与到孵化器事业中去之外，政府还应该在体制机制创新上想些办法，“它山之石可以攻玉”，借鉴硅谷或以色列的经验可能会对我们有益。
比如硅谷的投资型孵化业态，类似：Plug & Play，类似北京的创新工厂，他们跟微软、GOOGLE等公司合作，和风投合作，支持一些创业团体发展，已经成了气候。
以色列孵化器，最打动我的是机制，对战略各造的利益分享机制设计的非常好：创业项目前两年的费用80%都是政府支出，只需要以色列首席科学家办公室同意，两年之内基本不用考虑公司运营成本。同时，分配机制也给你定了，你有项目、有技术，占51%股权，孵化器占20%股权，管理团队占将近10%，剩下20%给风投，定义很清楚。政府则等项目真正赚钱以后，按每年收入的3%提取回报。中国目前还没有这样的落地机制，我觉得可以局部先做一些试点，这一步可以迈出去。当然中国做孵化器还是应该实事求是，要分析中国经济社会的发展阶段和特点，要做出自己的特色，找到突破点和超越点。
（注：本文为搜狐产业新区对汇龙森公司总裁朱强的专访内容节选）
关于汇龙森
汇龙森公司成立于2002年，位于北京经济技术开发区辖区内，是专业从事科技园区建设与管理、科技企业孵化服务和科技投资业务的集团公司。
汇龙森公司是北京市科委认定的“高新技术产业孵化基地”，北京市人事局认定的“北京市留学人员创业园”，中国孵化联盟的秘书长单位，开发区特色产业园联盟秘书长单位。
汇龙森公司目前拥有3个自建科技园区，3家托管科技园区，园区总面积100万平米，入园企业700多家，主要分布在生物医药、新材料、医疗器械、电子信息和高端制造等产业领域，园区内明星企业众多。形成了以生物医药、新材料、医疗器械、信息技术、先进制造等为代表的高度行业聚集和高端人才聚集。
汇龙森公司投资建设了生物医药公共服务平台、创新医疗器械平台、新材料公共服务平台、信息技术服务平台、综合商务服务平台、投融资服务平台等专业技术和增值服务平台，为在园科技型中小企业提供便利的创新创业环境要素、降低其创业成本和创业风险，帮助在园科技型中小企业加速裂变、快速成长。
汇龙森公司正努力把孵化器从企业孵化级别提升到产业孵化级别，希望通过空间、资源和资本的整合，打造一个充分共享资源和能力的伙伴经济圈，成为国内领先的产业孵化平台运营商，成为领先的创新创业服务平台运营商，成为领先的 O2O 虚拟孵化平台运营商。
