早期孵化器是政府倡导的，并不考虑盈利。因为没有业绩和生存压力，所以也不注意重服务，很多早期孵化器也没有专业团队来为企业提供服务。因此，孵化器的企业化是一个重要方向。
现在整体来看，孵化器数量越来越多。2010年后，北京孵化器数量增加很快。相当一批是由创业服务平台衍生的。
目前北京创业创新分布地图大致在以下区域：围绕人才密集的回龙观聚集区，围绕文化创意产业的朝阳区大望京聚集区，围绕文化创意产业的东城雍和宫和西城新街口聚集区，围绕龙头企业总部基地的丰台聚集区，围绕产业转型升级腾退土地的石景山聚集区，围绕高校、院所的中关村西区和中关村大街聚集区，围绕信息产业的中关村上地聚集区。
现在孵化器运营主体也变多了，也大致有六种：中小企业、高校和科研机构、中介机构、大型企业、创投机构以及政府。这其实是个好的趋势，我在山东潍坊时，看到一个普通的配菜项目，就得到孵化器免费给的一千平的办公空间，深深地觉得，现在对创业者来讲是最好的时代。
孵化器的盈利问题
目前孵化器的盈利模式在不停地进化，因为光靠收房租是不可行的。其实如果政府不推免费空间的话，普通众创空间是可以盈利的，但因为政府推出了大量免费空间，创业者可选择的多了，流动性就强，众创空间就难盈利。但是，政府只能提供空间而缺乏服务差，所以我们民间孵化器要靠提升服务品质来胜出。
孵化器的进化模式可以说是从二房东、到服务员、到天使加孵化的一个过程。先说下国内著名孵化器创新工场的盈利模式，大致有三种：
股权投资收入
10—50万美元的种子基金；200万—500万美元的中期融资，隔轮退出。
创业服务收入
为创业者提供全方位创业服务并向创业者收取服务费。
基金管理外包服务收入
为风险投资基金管理人提供基金管理外包服务收取费用。
创新工场的模式其实一直在不停地变化，不过投资是他们确定的方向。他们内部也纠结：给创业者服务要不要收费？不过我认为，什么都想要免费的企业，不是你值得扶持的对象，因为它没有自我生存能力。
再看下美国加速器。
国内、国外对加速器的理解不太一样。比如YC，它的孵化过程是四个月，其实它更像创业营。YC孵化过程与国内大同小异。但YC不一样的地方在于，它不强调导师制，它的导师都是自己的合伙人，全职陪伴企业成长。
还有500 STARTUPS。
种子投资是他们的核心业务，参与直投，金额在10万到25万美元不等，部分项目属于孵化器内部，部分是外部项目，之后会推送到Angelist平台进行后续合投。
他们的加速计划是每年两期，每期从全球选拔30到35个项目，集中到硅谷进行四个月的培训。对于加速器中的项目，他们一般会给5万美元的天使投资，占股5%左右。其他服务就是线下活动了，部分项目是收费的，如活动和空间。
再说下最著名的WeWork。
2014年它实现了1.5亿美元的营业收入，营业利润达30%，市场估值超50亿美元，2015年营业收入超4亿美元。
WEWORK已经不是单纯空间形态了，它已经做出了自己的品牌，并且，它空间本身做的特别好，从办公角度，处处为创业者着想。每一家新的WeWork一开业，马上就能达到80%以上的入驻率。
这些国外的孵化器，有的以空间为主，有的以加速为主，有的以投资为主，但也有些共性：
第一个共性是导师机制。
它们管理团队力量都很强，年纪也比国内大一些，是真正有经验、对商业有理解人才。他们强调与外部的合作，除了与已经孵化毕业的“校友”合作外，还与投资机构和大企业如三星、奔驰等合作，解决大企业的技术、市场问题，有的直接让大企业采购在孵企业的产品。
第二个共性是投资占股的盈利模式。
他们投资并不多，都只是几万美元，占股百分之几，但他们对接外部资本效果很好，他们投资的企业80%到 90%都能拿到A、B轮融资，因此，他们能快速取得优秀创业者信任。而以很低的价值占股这种情况在北京还很少，未来应该是一个方向。
再回到国内，第一个盈利点是空间。
国内有自己空间的孵化器，不管你以什么方式拿的地，一定要让空间收入持平或略有盈余，自己的生存要先解决。
想做到尽可能增加空间收入，首先，空间要有合理的设计。比如几乎所有的创业企业都希望有独立房间，而许多空间却仍大量布置开放式工位。再次，要精准科学地划分空间功能，公共区、独立区各占多少比例？独立区能容纳多少人的团队都有讲究。创业者特别不愿意搬家，因为一搬家就流失人才，有的团队成长很快，但如果你有多种选择他就不会走。
第二个盈利点，是打造自己内部核心服务体系。
比如加速计划、导师一对一服务等。
第三个盈利点，是投资收益。
要陪伴观察企业一段时间，找到优秀的再投，不要投太大，但可以多投一些企业。投资是有风险的，专业的天使也在投资，如果大额投的话，还不如直接做一个投资基金，这里的投资应该只是服务功能之一。
众创空间未来的趋势
不同地方的众创空间差异很大，我们需要理性思考。我从实践者和行业观察者的角度来看，大致有以下趋势：
首先，导师机制是标配。
并且，各孵化器将根据自己特点，与当地优势产业相结合，比如北京的互联网和消费升级等领域，而外地互联网企业太少，传统行业也要孵化，建议外地体量大的孵化器，可以不只服务早期公司，各阶段都可以服务。清华启迪在全国各地的分部就是这样做的。
还有，未来孵化器一定要有投资功能，盘子不需要太大，关键是优选。
最后，专业、垂直是未来孵化器的方向。我们自己做了很多期医疗健康行业的创业创新大赛了，每个月两期，越来越顺利。我们在上海做时，北京的创业者都会飞过去参加，就因为我们做的垂直，可以整合许多行业内资源，这是单独某个医疗企业做不到的。
所以，我们今天着重聊的是最实际的问题，就是当政府支持结束以后，我们的生存和发展应该何去何从，这值得我们每个从业者好好思考。
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