疫情期间租赁合同履行问题
发布时间：2020-02-27 16:03:14
来源：忠慧防疫公益律师团队
作者：徐艳（执业机构：北京尚勤律师事务所）
2020年1月24日开始，新型冠状病毒肺炎疫情席卷全国，由武汉开始爆发迅速蔓延到全国，因新型冠状病毒的传染性，不仅给人民生命健康造成重大威胁，也造成诸多企业停产停业、无法正常运转。生产经营的停止和高昂的租金成本使企业面临巨大的经济压力。
有企业已经就此咨询忠慧律师，疫情期间能否少付或不付办公场地租金？毕竟我们没有使用啊，不能使用也不是我们的原因，为什么还要支付租金？今天我们就从法律层面上探讨一下对于企业关心的租赁合同履行问题。
首先，合同解除主要有约定解除和法定解除两种情况。顾名思义，约定解除即合同双方在合同中明确约定了租赁合同解除的条件，双方按照合同约定解除或双方经协商一致解除合同。
以某一租赁合同为例
双方签订的租赁合同约定“乙方提前解除合同的，应提前30天书面通知甲方，甲方在收到乙方书面通知后双方合同解除，甲方在下一个自然月退还乙方剩余租金，乙方提前解除合同的，保证金不予退还”；“本合同的文件双方认可通过EMS方式送达均为合法有效送达，即视为对方收到。”
根据上述条款的约定，作为乙方的承租方可以解除合同，但应严格按照合同约定的送达方式提前30天以EMS邮寄书面通知至出租方即甲方，出租方收到书面通知后则合同解除。如未按照上述方式通知并送达则存在未有效送达致使合同未解除的风险。
合同解除后，出租方退回承租方剩余房租，保证金不予退还，如果出租方在下一个自然月内没有退还承租方剩余租金，承租方可以通过诉讼或仲裁方式维护自己的合法权益。如合同中未约定合同解除的条件，则双方可协商解除，不得擅自解除，否则需要承担相应的违约责任。
那么，当前因为新型冠状病毒疫情导致租赁合同不能正常履行，是否可以以不可抗力为由解除合同呢？
不可抗力属于法定解除条件。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解决合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”；第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
根据上述法律规定，“不可抗力”应该符合三个要件即不能预见、不能避免、不能克服。新型冠状病毒引起的肺炎是否会致使合同目的不能实现，与企业的业务、人员及其他方面均有较大的关系，不能因为疫情直接就认定为“不可抗力”。
企业如果以“不可抗力”为由要求解除租赁合同，最终需要权威部门或法院认定是否属于为不可抗力情形，目前情况下存在一定的风险，需要谨慎适用。
最后，建议企业与出租方以协商方式变更租赁协议，就防疫期间的损失友好协商共同分担，不能简单自行解约或拒付租金，避免因违约产生更大的损失。
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